Najem lokalu mieszkalnego to jedna z najczęstszych form korzystania z cudzej nieruchomości w Polsce. Choć przepisy wydają się klarowne, praktyka pokazuje, że wiele sytuacji wymaga szczególnej uwagi. Dotyczy to zarówno najemców, jak i właścicieli mieszkań.
Najem krótkoterminowy a klasyczny najem
W ostatnich latach popularność zyskał najem krótkoterminowy mieszkania, który różni się istotnie od tradycyjnego wynajmu. Jeśli planujesz udostępniać mieszkanie turystom lub gościom na kilka dni, warto znać przepisy dotyczące tego typu najmu. Szczegółowe informacje znajdziesz w poradniku Najem krótkoterminowy mieszkania – co warto wiedzieć?.
Zgodnie z obowiązującym prawem, najem krótkoterminowy traktowany jest często jak działalność gospodarcza. Wymaga więc innego podejścia podatkowego, może także wiązać się z koniecznością zgłoszenia tego faktu wspólnocie mieszkaniowej.
Czym jest stosunek najmu lokalu mieszkalnego?
Stosunek najmu powstaje na mocy umowy zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą. Może mieć formę pisemną lub ustną, choć w praktyce umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna być zawsze dokumentowana. Dzięki temu łatwiej dochodzić swoich praw, np. w przypadku zapłaty zaległego czynszu lub konieczności wypowiedzenia umowy najmu.
Obowiązki najemcy obejmują m.in utrzymywanie mieszkania w dobrym stanie, płacenie ustalonego czynszu oraz używanie lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Obowiązki właściciela to przede wszystkim zapewnienie warunków do bezpiecznego i bezproblemowego użytkowania mieszkania.
Co się dzieje po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego?
Przepisy przewidują, że w przypadku śmierci najemcy lokalu mieszkalnego, w stosunek najmu mogą wstąpić osoby najbliższe, które z nim zamieszkiwały. Zgodnie z ustawą, są to małżonek, dzieci, wnuki, rodzeństwo, osoby przysposobione i inne osoby pozostające na utrzymaniu zmarłego, pod warunkiem, że stale z nim zamieszkiwały.
Jeśli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, również możliwe jest wstąpienie w stosunek najmu – liczy się fakt wspólnego zamieszkiwania. W razie sporu konieczne może być przedstawienie dowodów, np. meldunku lub rachunków.
Wspólność najmu lokalu – na czym polega?
Jeśli lokal najmuje więcej niż jedna osoba (np. małżonkowie), powstaje tzw. wspólność najmu lokalu. Wówczas wszyscy współnajemcy mają równe prawa i obowiązki wobec wynajmującego. Nawet jeśli umowę podpisuje jeden z nich, oboje odpowiadają solidarnie za należne opłaty.
Wyjątkiem może być sytuacja, gdy sąd orzeknie ustanie wspólności majątkowej lub wydany zostanie wyrok rozdzielności majątkowej. Wówczas obowiązki mogą ulec zmianie.
Jak wypowiedzieć najem?
Wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić zarówno ze strony najemcy, jak i właściciela. W każdym przypadku należy zachować terminy ustawowe i określone warunki. Właściciel może wypowiedzieć umowę, gdy:
najemca lokalu wykracza przeciwko porządkowi domowemu,
nie płaci czynszu przez co najmniej trzy miesiące mimo pisemnego upomnienia,
używa lokalu w sposób sprzeczny z umową,
wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć z powodu konieczności osobistego korzystania z lokalu.
Z kolei najemca ma prawo wypowiedzieć umowę, gdy np. stan techniczny lokalu zagraża zdrowiu najemcy lub gdy występują wady najętego lokalu, które uniemożliwiają codzienne funkcjonowanie.
Umowa najmu okazjonalnego – dla kogo?
Umowa najmu okazjonalnego to forma zabezpieczenia interesów właściciela. Zawierana jest na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego i zawiera oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w razie konieczności opuszczenia lokalu.
Jest to rozwiązanie polecane w szczególności właścicielom wynajmującym mieszkanie osobom nieznanym, np. studentom lub pracownikom sezonowym. Minimalizuje ryzyko problemów z eksmisją.
Obowiązki i prawa stron umowy najmu
Zarówno najemca, jak i wynajmujący mają określone obowiązki:
Najemca lokalu dopuszcza używanie mieszkania zgodnie z przeznaczeniem,
Płaci wynajmującemu umówiony czynsz i opłaty,
Utrzymuje lokal w czystości,
Nie zagraża bezpieczeństwu nieruchomości,
Dba o oświetlenie elektryczne, ogrzewanie lokalu i inne media.
Z kolei właściciel odpowiada za:
Bezpieczeństwo konstrukcyjne lokalu,
Dostarczenie sprawnego wyposażenia, np. instalacji,
W niektórych przypadkach – ustawowe prawo zastawu wynajmującego na rzeczach ruchomych najemcy, jeśli ten zalega z czynszem.
Kiedy można wypowiedzieć najem bez zachowania terminów?
W wyjątkowych sytuacjach wynajmujący może wypowiedzieć najem naprzód na koniec miesiąca, bez standardowego okresu wypowiedzenia. Dotyczy to przypadków, gdy:
Najemca rażąco narusza zasady współżycia społecznego,
W lokalu dochodzi do zniszczeń, które mogą prowadzić do zagrożenia dla nieruchomości,
Występują powtarzające się skargi sąsiadów.
Co z osobami trzecimi?
W mieszkaniu mogą zamieszkiwać osoby bliskie najemcy, np. dzieci czy małżonek. Co ważne, lokalu ruchomości członków rodziny nie podlegają zabezpieczeniu roszczeń właściciela – chyba że wyraźnie to określono w umowie.
Najemca może udostępniać lokal innym osobom, o ile zgody wynajmującego najemca wcześniej uzyskał. Brak zgody może być podstawą do rozwiązania umowy.
Co po wygaśnięciu umowy najmu?
Po wygaśnięciu umowy najmu, najemca ma obowiązek oddać lokal w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie. W praktyce oznacza to, że mieszkanie powinno zostać opróżnione z rzeczy osobistych, posprzątane i udostępnione właścicielowi do odbioru. Jeśli doszło do zniszczeń, np. uszkodzenia ścian, pęknięcia instalacji czy trwałego zabrudzenia, właściciel może domagać się zwrotem wynikłych stąd kosztów napraw. Warto, by strony wspólnie sporządziły protokół zdawczo-odbiorczy dokumentujący stan techniczny lokalu.
Gdy najemca nie chce opuścić lokalu
Zdarzają się sytuacje, w których najemca lokalu nie chce opuścić mieszkania, mimo zakończenia umowy. W takich przypadkach właściciel nie może działać na własną rękę – nie ma prawa samodzielnie zmieniać zamków czy usuwać rzeczy najemcy. Konieczne jest skierowanie sprawy do sądu oraz uzyskanie wyroku eksmisyjnego. Proces ten może być długi, dlatego wielu właścicieli decyduje się na umowę najmu okazjonalnego, która umożliwia szybsze przeprowadzenie egzekucji – bez konieczności rozpoczynania postępowania sądowego.
